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La copropriété au Québec : entre progrès législatifs et vigilance nécessaire

Dernière mise à jour : il y a 2 jours

La copropriété au Québec a longtemps été un secteur fragile. Depuis bientôt sept ans, d’importantes réformes ont été mises en place pour mieux encadrer ce mode d’habitation, notamment avec l’adoption des lois 16 et 141. Ces lois ont introduit des obligations comme l’étude du fonds de prévoyance et l’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble, afin d’assurer une saine gestion financière des copropriétés.


Malgré ces avancées significatives, le domaine de la copropriété n’est pas exempt de risques. C’est pourquoi il demeure essentiel de bien comprendre les enjeux liés à l’achat d’un condo, et surtout, de vérifier que le syndicat de copropriété est conforme aux exigences légales désormais en vigueur.


Dans cette optique, l’article aujourd’hui vise à vous expliquer les tenants et aboutissants de l’achat en copropriété, et pourquoi une gestion rigoureuse est un élément clé pour la protection de votre investissement.


Tout d’abord, débutons par la loi 16. Plusieurs années se sont déjà écoulées depuis son adoption initiale le 5 décembre 2019. Le projet de règlement a été publié quelques années plus tard, soit en septembre 2024, et les copropriétés auront 3 ans suite à l’adoption du règlement pour se conformer aux nouvelles exigences. (1)


Cette loi vise à renforcer la gestion et la transparence des syndicats de copropriétés, afin de prévenir les déficits de fonds de prévoyance et les conflits liés à l’entretien des immeubles.(2)


Afin de permettre une prévision financière saine et proactive, les gestionnaires de copropriété doivent faire réaliser une étude du fonds de prévoyance par un professionnel qualifié, et ce, à tous les 5 ans (3). Le tout dans le but de déterminer les cotisations nécessaires pour couvrir les réparations majeures et le remplacement des parties communes, et d’indexer les fameux frais de condos en conséquence. Différents plans pour « rectifier » les fonds déficitaires se font habituellement sur 1,5 ou 10 ans.


Il s’en suit également un carnet d’entretien, qui est un véritable cahier de charges tenant en compte l’ensemble des différentes composantes structurale de l’immeuble, et les travaux de remplacement et/ou d’entretien qui seront à faire pendant la durée de vie utile de ceux-ci. Un registre des travaux effectués est ainsi tenu, et permet au syndicat, aux copropriétaires et futurs copropriétaires d’obtenir un historique sur l’entretient de la bâtisse.(4)


La loi 141 prévoit tant qu’à elle une évaluation obligatoire de la valeur de reconstruction, et ce, à tous les 5 ans.(5) Ce coût de reconstruction doit être attesté par un évaluateur agréé membre de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). L’objectif est clair : déterminer le coût réel de reconstruction de l'immeuble, afin d'assurer une couverture d'assurance adéquate en cas de sinistre majeur  S’il y avait un manque à gagner entre le coût de reconstruction et la police d’assurance, le coût pourrait être imputable aux copropriétaires sous forme de cotisations spéciales.(6)


Il est donc important pour toute partie intéressée à l'achat d'un condo de s'assurer de la conformité de la gestion de la copropriété par rapport aux lois 16 et 141. Le tout minimise les risques financiers associés à l'acquisition immobilière en copropriété.


Vous avez des questions? N’hésitez pas à nous en faire part!


2 -  https://rgcq.org/projet-de-loi-16-reformes, consulté le 28 mai 2025 3 - (article 1071 C.c.Q.) - https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991/20240221#se:1071, consulté le 28 mai 2025

 
 
 

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